Die nuutste wetsontwerp oor die onteiening van grond is pas vir kommentaar gepubliseer, en in sommige kringe histeries ontvang. ELMIEN DU PLESSIS skryf oor wat dit is en nie is nie.
TER inleiding, ’n aanhaling uit artikel 25 van die Grondwet:
Eiendom
(1) Niemand mag eiendom ontneem word nie behalwe ingevolge ’n algemeen geldende regsvoorskrif, en geen regsvoorskrif mag arbitrêre ontneming van eiendom veroorloof nie.
(2) Eiendom mag slegs ingevolge ’n algemeen geldende regsvoorskrif onteien word–
(a) vir ’n openbare doel of in die openbare belang; en
(b) onderworpe aan vergoeding waarvan die bedrag en die tyd en wyse van betaling óf deur diegene wat geraak word aanvaar is óf deur ’n hof bepaal of goedgekeur is.
(3) Die bedrag van die vergoeding en die tyd en wyse van betaling moet regverdig en billik wees, en moet ’n billike ewewig toon tussen die openbare belang en die belange van diegene wat geraak word, met inagneming van alle tersaaklike omstandighede, met inbegrip van–
(a) die huidige gebruik van die eiendom;
(b) die geskiedenis van die verkryging en gebruik van die eiendom;
(c) die markwaarde van die eiendom;
(d) die omvang van regstreekse belegging en subsidie deur die staat ten opsigte van die verkryging en voordelige kapitale verbetering van die eiendom; en
(e) die doel van die onteiening.
(4) By die toepassing van hierdie artikel–
(a) beteken die openbare belang ook die nasie se verbintenis tot grondhervorming, en tot hervormings om billike toegang tot al Suid-Afrika se natuurlike hulpbronne te bewerkstellig; en
(b) is eiendom nie tot grond beperk nie.
Artikel 25 bepaal dus dat wanneer eiendom onteien word, vergoeding betaal moet word, en daardie vergoeding moet billik en regverdig wees. Die vergoedingstandaard is dus nie meer markwaarde soos vóór die Grondwet nie, maar “regverdig en billik”.
Wat is regverdig en billik? Wat is ’n billike ewewig tussen die openbare belang (wat grondhervorming insluit), en dié wat geraak word deur die onteiening (byvoorbeeld grondeienaars)? En dan is daar ’n lys goed wat in ag geneem kan word – dis nie ’n geslote lys nie omdat ander oorwegings kan bykom.
Onder watter omstandighede mag die staat eiendom sonder vergoeding onteien?
Die Onteieningswetsontwerp praat nie van “sonder vergoeding” nie, maar wel van “nil” vergoeding. Dieselfde bewoording is gebruik in die Wetsontwerp vir die wysiging van artikel 25. Ek gaan dus praat oor die omstandighede waar “nil” vergoeding betaalbaar is.
“Billik en regverdig” ingevolge die Grondwet vereis ’n ewewig. Wanneer die gelyste (en ander) faktore in ag geneem word, en die ewewig val op R0 (of nil vergoeding), slegs dán mag die staat die eiendom teen nil rand vergoed. Dit is belangrik dat die staat die argument moet maak oor wátter faktore in ag geneem is, en hóékom dit regverdig en billik is. Redes moet aangevoer word.
Die Onteieningswetsontwerp lys vyf soorte eiendom wat kán (nie móét nie) teen nil vergoeding onteien word. Dit is belangrik om kennis te neem dat dit ook nie ’n geslote lys is nie, met die voorbehoud dat indien die staat wil onteien teen nil vergoeding, dit sal moet bewys dat dit regverdig en billik is. Myns insiens is die vyf tipes eiendomme ’n soort politieke sein wat die staat probeer uitstuur om te wys dat dit nie kommersiële plase of eiendom is wat gebruik word nie.
Dié eiendomme is [ek sit ’n paar opmerkings tussen hakies]:
1) Waar grond nie gebruik word nie en die eienaar se hoofdoel is nie om dit later te ontwikkel of te gebruik vir inkomste nie, maar slegs om voordeel te trek uit die groei in markwaarde van die eiendom. [Daar is heelwat hofsake aan die gang waar mense grond wat goed geleë is beset het vir behuising – dink aan Philippi in die Wes-Kaap – waar dié grond grotendeels vir spekulasiedoeleindes gehou is. Die argument is dat eienaars die grond hou en niks daarop doen nie sodat hulle die munisipaliteit later kan dwing om die grond te koop omdat mense op die grond strukture opgerig het, en dit die stad en nie die eienaar se plig is nie om behuising te verskaf.]
2) Waar ’n staatsorgaan staatsgrond hou wat nie vir hulle kernfunksies gebruik word nie, en dit waarskynlik nie in die toekoms gebruik gaan word nie. [Staatsgrond hoef slegs onteien te word indien die grond in die staatsorgaan se maatskappy geregistreer is. Die staat kan nie sy eie grond onteien nie, want dis reeds eienaar. Dit verg ’n ander proses ingevolge ander wetgewing. Baie staatsorgane hou vas aan goed geleë grond omdat dit hulle balansstate laat klop. Sonder dié bates het hulle probleme.]
3) Waar ’n eienaar grond geabandoneer het (jammer vir die woord), en nie beheer daaroor uitoefen nie. [Dit is nie duidelik in die reg wat gebeur met geabandoneerde grond nie, omdat grond deur ’n kontrak in die akteskantoor oorgedra word. Dit is dus nuwe regsveld. Sommige mense is van mening dat sulke eiendom na die staat gaan, in welke geval onteiening onnodig is. Die tipe grond wat hier ter sprake is, is byvoorbeeld die geboue in Johannesburg waar die eienaars net verdwyn het. Van die geboue is reeds oorgedra aan die Stad van Johannesburg teen geen vergoeding omdat die belasting hoër is as die waarde van die gebou. Dit is waarskynlik die maklikste voorbeeld om te gebruik vir “regverdig en billik”. Die vrese hier is oor wat word bedoel met “abandoned”. Daar was onlangs ’n saak in die Kaapse hof oor ’n stuk grond waarvan die buitelandse eienaar vir jare nie meer na die plaas kom nie, en wat die werkers gevra het na hulle oorgedra moet word. Dit kan byvoorbeeld onder dié artikel val. Eienaars is egter bang dat dit grond insluit waar eienaars van die grond móés gaan omdat die besetters hulle bedreig.]
4) Waar die markwaarde van die grond dieselfde of minder is as die waarde van die staatsinvestering of die subsidie in die aankoop en verbetering op die grond. [Dié blyk gemik te wees op die grond wat oorgedra is aan grondhervormingsbegunstigdes, maar waarvan die projekte misluk het. Dink Estina. As daar nog plase oor is wat baie investering tydens apartheid gekry het, en dit meer is as die waarde daarvan, sal dit hierdie grond ook insluit.]
5) As die aard en die toestand van die eiendom ’n gesondheidsrisiko inhou, of gevaar vir mense inhou. [Hier is die vervalle geboue in Johannesburg weer ’n goeie voorbeeld].
6) As ’n grond of arbiter bepaal dat die vergoedingsbedrag ingevolge die Wet op Huurarbeiders nil kan wees. [Dié het heelwat verander. Dit vereis nou dat ’n hof of arbiter dit moet betaal. Die boere is baie bekommerd oor dié een. Dis belangrik om te onthou dat huurarbeiders hulle eise voor 2000 moes indien, en dat dit mense is wat self boer (in ruil vir arbeid) en wie se voorouers dit ook gedoen het. In sommige gevalle is die mense al dekades op die grond, en gebruik hulle die grond self vir boerdery. Dis dus nie deel van die boer se produktiewe grond wat geneem word nie.]
Wat is die verskil tussen “nil of nul vergoeding” en “sonder vergoeding”?
Artikel 25 (3) vereis ’n opweeg, en die bedrag vergoeding moet die opweeg van belange balanseer. Die argument is dus dat daar sekere omstandighede is waar dié balans op R0 val. Die skrywers van die wetsontwerpe hou egter nie van die bewoording “R0” nie, en het “nul vergoeding” gekies. Nul vergoeding is dus R0. Daar is steeds ’n plig op die staat om te vergoed, en om die vergoedingsbedrag te regverdig, maar dit kan R0 wees. ’n Eienaar kan steeds argumenteer dat R0 nie regverdig en billik is nie.
“Sonder vergoeding” neem die staat se plig weg om te vergoed, en om die opweeg van belange te doen. ’n Eienaar sal waarskynlik dan die argument moet maak van hóékom daar vergoeding betaal moet word, voordat mens kan oorbeweeg na die berekening van die bedrag.
Sluit “eiendom” in die wetsontwerp ander eiendom as grond in?
Ons grondwetlike verstaan van “eiendom” is wyd. Al vir 26 jaar. Dit sluit byvoorbeeld iets soos lisensies in. So, ja, “eiendom” is wyd. Daar moet natuurlik dadelik bygevoeg word dat dit ook ingevolge die 1975-wet moontlik is om roerende en onroerende eiendom te onteien, en dat daar selfs al vóór die Grondwet in sommige gevalle aandele onteien is. (Daar was selfs ’n saak in die vroeë 1900’s waar die howe gesê het dat sou die wetgewer besluit om ’n wet te maak waar eiendom onteien word teen geen vergoeding, dit vry is om dit te doen.)
Die gesprek oor nul vergoeding draai om grond, want klousule 12(3) van die Onteieningswetsontwerp, asook die Wetsontwerp vir die wysiging van artikel 25, verwys net na grond.
Wat is die proses wat gevolg moet word voordat die staat eiendom kan onteien?
Dit is ’n taamlik langdradige en administratief moeisame proses wat tot agt maande kan duur as dit lol. Ingevolge die Onteieningswetsontwerp moet die staat eers probeer onderhandel voordat dit oorgaan om te onteien. Dit is ’n nuwe toevoeging, en verleen ekstra beskerming aan eienaars. Ná dié stap moet die staat ’n onteieningskennisgewing op die eienaar bedien. Dié kennisgewing moet sekere inligting bevat, ook die vergoedingsbedrag. Die eienaar het dan ’n kans om insae te lewer: of die bedrag aanvaar word, of om ’n ander voorstel te maak. Dit volg dan daarna ’n tegniese proses waar eiendom vestig in die staat op die datum van die onteiening in die kennisgewing.
Hoe word die waarde van die eiendom bepaal?
Die standaard is “regverdig en billik” – en dit is myns insiens waar die kern van die probleem lê met die berekening van vergoeding – hoe plaas 'n mens ’n prys op regverdigheid en billikheid? Watter faktore neem mens in ag om dit te bepaal? En dis ook waarmee die howe sukkel. Wat gewoonlik gebeur, danksy die sogenaamde twee-stap-benadering wat regter Gildenhuys neergelê het, is dat markwaarde bereken word omdat daar bestaande gebruike is hoe om dit te doen. Dit word gewoonlik gedoen deur na vergelykbare eiendom wat in die mark was te kyk, en te raai wat ’n gewillige koper ’n gewillige verkoper vir die stuk grond sal betaal.
Nadat markwaarde bepaal is, word die faktore soos gelys in artikel 25 gebruik om die bedrag aan te pas. Van hulle is kwantifiseerbaar, maar ander sukkel. Ons verwar waarde met vergoeding, en markwaarde speel steeds ’n sentrale rol in vergoeding, ten spyte van die Grondwet wat die fokus geskuif het na “regverdig en billik” (markwaarde kan natuurlik óók regverdig en billik wees).
Hoe prys mens byvoorbeeld die geskiedenis van die verkryging van eiendom? En dit sukkel maar om dié faktor te gebruik waar ’n eienaar ná 1994 die grond aangekoop het (volgens die organisasie Plaas is dit 60% van grond in die land) – dis nie regverdig en billik dat die huidige eienaar vir die verkryging van ’n vorige eienaar betaal deur minder vergoeding nie.
Tembeka Ngcukaitobi het waargeneem in die grondeisehof in die Msiza-saak, en ’n bedrag van R300,000 afgetrek van die vergoeding omdat hy gereken het dit is regverdig en billik. Dis omgeswaai in die appèlhof, want die hof het gesê Ngcukaitobi het nie bewys hoe hy by die bedrag uitgekom het nie.
My argument hier is dat ons ’n onderskeid moet tref tussen waarde (die werk van waardeerders op grond van hulle beginsels) en vergoeding (wat regverdigheid en billikheid insluit). Slegs howe en byvoorbeeld die minister of die waardeerder-generaal moet vergoeding bepaal, op grond van riglyne. Dit is die gebruik in ’n staat in Australië en Pole, byvoorbeeld.
Kan 'n eienaar appèl aanteken teen die besluit om te onteien en teen die prys wat aangebied word?
Ja, soos enige administratiewe proses kan ’n persoon appèl aanteken.
Is toegang tot die howe gewaarborg?
Ja. Aan daardie deel in die Grondwet word nie geraak nie, en dit is ook in die Onteieningswetsontwerp.
Is die bepalings oor “abandoned property” en oor eiendom wat vir spekulasie besit word, oop vir misbruik en is dit grondwetlik?
Die probleem is dat dit nie duidelik gedefinieer is nie, so dit bring onsekerheid. Ek twyfel egter of dit meer gedetailleerd gedefinieer kan word in wetgewing, en of dit nie in hofsake duideliker gemaak moet word nie (in ag genome dat hofsake lank en duur is).
As die wetsontwerp wet word, is dit steeds nodig om art. 25 van die Grondwet te verander?
Nee, na my mening. Dit was nog altyd my mening dat mens nie ’n grondwet verander om uitdruklik te maak dit wat implisiet is nie; mens doen dit in wetgewing. En dié is nou op die tafel.
Die Onteieningswetsontwerp is ’n ordentlike en redelike stuk wetgewing wat probeer om die onteieningsproses duidelik uiteen te sit en in ooreenstemming met die Grondwet te bring, maar ook om die eienaars se regte sover moontlik te beskerm. Mens moet onthou dat dit burokrate en amptenare is wat die proses dryf, en dat dit nodig is om die ou wet in ooreenstemming te bring met die Grondwet (en ook met administratiewe geregtigheid) sodat daardie amptenare weet wat om te doen.
Maar die wysiging gaan nie oor die regstegniese nie. Dit gaan oor politiek.
Elmien du Plessis is 'n medeprofessor in die regte aan die NWU. Sy voel passievol oor die reg, geregtigheid en stories.
Lees die storie en nog baie meer op VRYEWEEKBLAD.
